第6章 万通立场(5)
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我觉得人有两种活法，一种活法是为别人活，做两件事：第一是做公益，第二是搞政治。富家人搞政治的很多，搞公益的也很多，这都是为别人活。政治是什么？政治是别人的事、公共的事。做公益很辛苦，跑非洲、跑贫困山区；搞政治也很辛苦，从农村开始干起。我有两个好朋友，他们的孩子是哈佛和耶鲁毕业的，一个到湖南的农村当村官去了，准备搞政治，还有一个做公益，在非政府组织里打工。大家会发现，很多富人的小孩儿都是在这两个领域里折腾。还有一种活法是为自己活，发展自己的个人兴趣，比如像张爱玲那样写写小说，骂骂人，耍耍脾气，谈谈恋爱，反正是为自己活。你要为别人活，搞政治和公益，那你就要有一个很高尚的价值观，这个价值观必须和社会未来的发展、社会公众的期待相吻合；你要为自己活，那你就可以使点儿小性子，“小清新”也好，“白富美”也好，想怎么弄就怎么弄。
总之，在教育孩子方面，我觉得第一要花时间，第二要知道他们今后可能的选择，而不是天天让他们学技能，他们自己也不喜欢啊。另外，我觉得逼着他们做生意也是对他们的一种摧残。为什么？古时候的皇帝三宫六院七十二妃，生那么多孩子，都不一定能选出合适的皇位继承人。你现在只有一个老婆，只能生一个孩子，就算你能多生几个，也不一定能选出特别适合做生意的。偶然性是很大的。我看到现在很多超级“大哥”的小孩儿压力都非常大，因为他们身上背着上百亿的东西，谈恋爱没法儿谈，在企业里做决策也没有自主权，因为老爸还在。我认为这不是教育孩子的最好办法。我不是教育专家，但这些话我会跟我的小孩儿讲。幸运的是，我的小孩儿还算听话，没给我添什么乱。
提问：假如我手上有1000万元的闲钱，我凭自己的能力找不到什么好的投资途径，只能看哪家银行的理财利息高，就投到哪家银行去。如果您有1000万元，您怎样让钱生出钱来？
冯仑：每个人的偏好和观念不同，就我个人来说，我比较喜欢风险高的投资。如果我有1000万元，那我可能会给一个特别能创业的人，他可能三年五年就成功了，如果不成功，我就当把这钱扔了，这是我的性格。如果你想非常稳健，看哪家银行的利息高就投哪家，其实不失为一个很好的办法。当然，每个人的偏好不同，你说买不动产是不是一个好办法呢？我认为，从目前来看，在二、三线城市买最优质的物业也算是不错的投资。因为现在一线城市最优质的物业的价格和全球人均GDP在四五万美元的市场相比差距很小，所以投资的空间比较小。但二、三线城市最优质的物业的价格和国际市场相比还有5～8倍的差距，所以还有一些投资空间。当然，一定要买最优质的房，不要买经济适用房，经济适用房虽然也可能涨，但绝不会有太好的前景。这也是中国现阶段可以考虑的一种投资。
如果是商用物业，我建议大家千万不要买散售的写字楼，因为多业主的物业未来都不值钱，就像一个孩子有五个爹、三个妈，这孩子就不知道怎么弄了。我举一个自己的真实例子。1993年的时候，我和潘石屹做一栋写字楼，当时我是董事长，他是总经理，我们俩配合得很默契。当时那栋写字楼我们散售，平均3000美元/平方米，底下的商铺最高卖到6000美元，平均4000多美元。这在当时的汇率下算卖得很好了。现在怎么样？我告诉大家，现在它每平方米的价格还不如旁边拆迁的土地楼板价高。现在这个地方新拆迁的楼板价是3万元/平方米，我们这栋楼只能卖2.5万元/平方米，这就是散售的结果。相反，我们在北京东边还盖了一栋楼，叫万通中心，这栋楼我们没卖。当时我们这栋楼旁边散售的楼大概是2万元/平方米。现在北京CBD的写字楼租金涨得特别厉害，我们这栋楼如果整体卖的话，至少能卖5万元/平方米。所以，大家如果要投资商业不动产，就不要去买散售的写字楼，肯定是不赚钱的。社区性的商铺我建议也不要买，所谓社区性的商铺，就是新社区稀稀拉拉有些商铺，这也是不赚钱的，但老城区的人口密度很大的社区商铺是有价值的。
提问：一般的企业接触不到很高级别的政府官员，在和政府打交道时，应该注意些什么？
冯仑：倪润峰讲过一句话，他说政府关系“离不开、靠不住”，就像“小姐”一样，很多人都被夜总会里的“小姐”害死了，《知音》《家庭》杂志上全是这些故事。那我们该怎么做呢？中国现在中间地带的事的确比较多，我知道香港有些公司让律师设计了很多方法来降低风险。举个例子，假定你做商业地产，搞定某件事可能有500万元的利益，但可能有20万元的成本，说多不多，说少不少。但你老板不想冒着风险给人钱，那样肯定是不好的，所以他们会把这事转换成公司内部的奖励，谁能把这事搞定就奖励谁50万元。某个员工想，20万元进去，50万元出来，我还能挣30万元，可能也就一个月时间，于是他就回家跟老婆说拿20万元出去。老婆问他干吗，他说你甭管了，一个月之后我给你拿50万元回来。老婆一想，这事行啊，就同意了。一个月之后，这事可能就搞定了，但公司永远不知道这事，公司只是针对某些事制定奖励的政策，只是给员工发了50万元奖金而已，该缴税缴税，最后落了450万元。如果你手下的五个员工都是从美国回来的，讲的是经理人文化，都觉得那是公司的事，对奖励无动于衷，那你就只能认了。另外，我知道中纪委对企业和政府打交道有一定的豁免尺度。比如你卖房子打折，千万不要多打，10%以内的折扣算是正常的，超过10%，就算行贿，这是一个规则。所以，我们就把握在10%以内，这样将来查起来就不会有问题，因为市场总得打折，这是可以理解的。
还有一种情况，两个人在做生意以前就认识了，比如你们俩是发小儿，最后你当官了，他做生意了。他家里有困难，他妈生病住院了，你给了他100万元，这种情况中纪委在办案的时候可以界定为人情关系。第一，你们的关系是在做生意之前建立起的私交；第二，你给他经济利益，但你并没有用公权力帮自己谋私。这最多算是馈赠，是可以理解的。
我曾在新加坡看到报纸上曝光的一条新闻，说有一个相当于边防武警司令的人，和某家供货公司的女老板发生了不正当的性关系。新加坡的法律是按次数算的，做一次爱判一年刑。这人和这个女老板“车震”一次，在欧洲一次，在某个公寓三次，最后加起来一共判了好几年。而我们是按人头算的，不是按次数算的，这是我们的特点。所以，我们必须搞清楚中纪委是怎样掌握这个尺度的，这样我们才知道哪些事能干，哪些事不能干，这很重要。
提问：企业越做越大，要用的人越来越多，现在企业招聘的员工大多是80后，甚至是90后。对于80后、90后的管理，您有没有什么心得？
冯仑：关于这个问题，有一点非常重要，就是你必须承认你老了。你千万不能用自己的思维去取代别人的想法，你要敢于让年轻人到前台来做事。我们公司比较注重公共关系，注重与人沟通。我们有三个媒体，一个媒体是一个老人办的。这个老人跟我一样，从进公司起就没变过工作岗位。我从进公司起就当董事长，他从进公司起就办一本内部传播的小杂志，到现在他已经退休了，我们还让他继续办。当然，他那本杂志越办看的人越少，现在我们全是给政府寄，政府里年纪大的人在看。另外，我们还找年轻人做了一本电子杂志，叫《风马牛》，现在有iPad版、iPhone（苹果智能手机）版，还有社区，搞得非常活跃，都是这帮小孩儿在折腾。这本电子杂志现在是我们跟客户沟通的最大的平台，每个月有200万人在看。
所以，我们要改变观念，对80后要重用，要让他们去做未来的事情。创业者最大的悲哀就是总相信自己，看不见自己错误的那一面。我们总是在用自己的观念来框定别人的未来，我们创业者就是这么牛。当你的公司发展到一定阶段的时候，就像王石讲的那样，你要放手，要让大家看不见你，要让后来的人能真正成为公司的主体。所以，80后应该成为公司的主体，你应该放手让他们去干。凡是规范的、专业的、公开的事情，80后都能做，比如生产、研发、市场、客户等。但那些不规范的、看不清的事情，他们现在还需要历练，这些事就由你这个“老江湖”去安排、去做。最重要的是你要支持他们，他们就是未来。对我们这些企业的创办者来说，最重要的不是开始，而是逐步地结束自己的故事。在吴晓波写的《激荡三十年》里，再牛的时代、再牛的人，他们的故事也不可能从第一页写到最后一页。中国的个体户时代是很有影响的，但那个时代两三页就写完了；我们这些当年在海南做房地产的人，也只写了寥寥几页。所以，你要知道，你这一页是会被翻过去的，而别人会在下一页出现，下一页写的就是80后。
提问：什么样的税率适用于商用地产，什么样的税率适合住宅地产？税率高，会对房价产生什么样的影响？
冯仑：税率的计算很专业，我没有专门研究过这个问题。总体来看，现在有两种观点，一种是根据原值来收，就是购买价值，还有一种观点是根据评估价值。现在的税率很低，不到1%。我认为今后商用地产的税率不会超过3%，住宅地产的税率应该在1%以下。因为房产税年年收、天天收，量特别大，所以税很少，而且面积越大，税越少。但遗产税可能很高，因为富豪不是天天一批一批死的，如果天天死很多，还收那么多税，那就要造反了。目前全世界的房产税都非常低，而且面积越大，税率越低。目前看来，房产税对房价的影响不大，在美国和欧洲也是如此，但对持有人的心理影响比较大。比如你有一亿元的房产，即便只收0.1%的税，也有10万元，你还是要交钱的。
我觉得人有两种活法，一种活法是为别人活，做两件事：第一是做公益，第二是搞政治。富家人搞政治的很多，搞公益的也很多，这都是为别人活。政治是什么？政治是别人的事、公共的事。做公益很辛苦，跑非洲、跑贫困山区；搞政治也很辛苦，从农村开始干起。我有两个好朋友，他们的孩子是哈佛和耶鲁毕业的，一个到湖南的农村当村官去了，准备搞政治，还有一个做公益，在非政府组织里打工。大家会发现，很多富人的小孩儿都是在这两个领域里折腾。还有一种活法是为自己活，发展自己的个人兴趣，比如像张爱玲那样写写小说，骂骂人，耍耍脾气，谈谈恋爱，反正是为自己活。你要为别人活，搞政治和公益，那你就要有一个很高尚的价值观，这个价值观必须和社会未来的发展、社会公众的期待相吻合；你要为自己活，那你就可以使点儿小性子，“小清新”也好，“白富美”也好，想怎么弄就怎么弄。
总之，在教育孩子方面，我觉得第一要花时间，第二要知道他们今后可能的选择，而不是天天让他们学技能，他们自己也不喜欢啊。另外，我觉得逼着他们做生意也是对他们的一种摧残。为什么？古时候的皇帝三宫六院七十二妃，生那么多孩子，都不一定能选出合适的皇位继承人。你现在只有一个老婆，只能生一个孩子，就算你能多生几个，也不一定能选出特别适合做生意的。偶然性是很大的。我看到现在很多超级“大哥”的小孩儿压力都非常大，因为他们身上背着上百亿的东西，谈恋爱没法儿谈，在企业里做决策也没有自主权，因为老爸还在。我认为这不是教育孩子的最好办法。我不是教育专家，但这些话我会跟我的小孩儿讲。幸运的是，我的小孩儿还算听话，没给我添什么乱。
提问：假如我手上有1000万元的闲钱，我凭自己的能力找不到什么好的投资途径，只能看哪家银行的理财利息高，就投到哪家银行去。如果您有1000万元，您怎样让钱生出钱来？
冯仑：每个人的偏好和观念不同，就我个人来说，我比较喜欢风险高的投资。如果我有1000万元，那我可能会给一个特别能创业的人，他可能三年五年就成功了，如果不成功，我就当把这钱扔了，这是我的性格。如果你想非常稳健，看哪家银行的利息高就投哪家，其实不失为一个很好的办法。当然，每个人的偏好不同，你说买不动产是不是一个好办法呢？我认为，从目前来看，在二、三线城市买最优质的物业也算是不错的投资。因为现在一线城市最优质的物业的价格和全球人均GDP在四五万美元的市场相比差距很小，所以投资的空间比较小。但二、三线城市最优质的物业的价格和国际市场相比还有5～8倍的差距，所以还有一些投资空间。当然，一定要买最优质的房，不要买经济适用房，经济适用房虽然也可能涨，但绝不会有太好的前景。这也是中国现阶段可以考虑的一种投资。
如果是商用物业，我建议大家千万不要买散售的写字楼，因为多业主的物业未来都不值钱，就像一个孩子有五个爹、三个妈，这孩子就不知道怎么弄了。我举一个自己的真实例子。1993年的时候，我和潘石屹做一栋写字楼，当时我是董事长，他是总经理，我们俩配合得很默契。当时那栋写字楼我们散售，平均3000美元/平方米，底下的商铺最高卖到6000美元，平均4000多美元。这在当时的汇率下算卖得很好了。现在怎么样？我告诉大家，现在它每平方米的价格还不如旁边拆迁的土地楼板价高。现在这个地方新拆迁的楼板价是3万元/平方米，我们这栋楼只能卖2.5万元/平方米，这就是散售的结果。相反，我们在北京东边还盖了一栋楼，叫万通中心，这栋楼我们没卖。当时我们这栋楼旁边散售的楼大概是2万元/平方米。现在北京CBD的写字楼租金涨得特别厉害，我们这栋楼如果整体卖的话，至少能卖5万元/平方米。所以，大家如果要投资商业不动产，就不要去买散售的写字楼，肯定是不赚钱的。社区性的商铺我建议也不要买，所谓社区性的商铺，就是新社区稀稀拉拉有些商铺，这也是不赚钱的，但老城区的人口密度很大的社区商铺是有价值的。
提问：一般的企业接触不到很高级别的政府官员，在和政府打交道时，应该注意些什么？
冯仑：倪润峰讲过一句话，他说政府关系“离不开、靠不住”，就像“小姐”一样，很多人都被夜总会里的“小姐”害死了，《知音》《家庭》杂志上全是这些故事。那我们该怎么做呢？中国现在中间地带的事的确比较多，我知道香港有些公司让律师设计了很多方法来降低风险。举个例子，假定你做商业地产，搞定某件事可能有500万元的利益，但可能有20万元的成本，说多不多，说少不少。但你老板不想冒着风险给人钱，那样肯定是不好的，所以他们会把这事转换成公司内部的奖励，谁能把这事搞定就奖励谁50万元。某个员工想，20万元进去，50万元出来，我还能挣30万元，可能也就一个月时间，于是他就回家跟老婆说拿20万元出去。老婆问他干吗，他说你甭管了，一个月之后我给你拿50万元回来。老婆一想，这事行啊，就同意了。一个月之后，这事可能就搞定了，但公司永远不知道这事，公司只是针对某些事制定奖励的政策，只是给员工发了50万元奖金而已，该缴税缴税，最后落了450万元。如果你手下的五个员工都是从美国回来的，讲的是经理人文化，都觉得那是公司的事，对奖励无动于衷，那你就只能认了。另外，我知道中纪委对企业和政府打交道有一定的豁免尺度。比如你卖房子打折，千万不要多打，10%以内的折扣算是正常的，超过10%，就算行贿，这是一个规则。所以，我们就把握在10%以内，这样将来查起来就不会有问题，因为市场总得打折，这是可以理解的。
还有一种情况，两个人在做生意以前就认识了，比如你们俩是发小儿，最后你当官了，他做生意了。他家里有困难，他妈生病住院了，你给了他100万元，这种情况中纪委在办案的时候可以界定为人情关系。第一，你们的关系是在做生意之前建立起的私交；第二，你给他经济利益，但你并没有用公权力帮自己谋私。这最多算是馈赠，是可以理解的。
我曾在新加坡看到报纸上曝光的一条新闻，说有一个相当于边防武警司令的人，和某家供货公司的女老板发生了不正当的性关系。新加坡的法律是按次数算的，做一次爱判一年刑。这人和这个女老板“车震”一次，在欧洲一次，在某个公寓三次，最后加起来一共判了好几年。而我们是按人头算的，不是按次数算的，这是我们的特点。所以，我们必须搞清楚中纪委是怎样掌握这个尺度的，这样我们才知道哪些事能干，哪些事不能干，这很重要。
提问：企业越做越大，要用的人越来越多，现在企业招聘的员工大多是80后，甚至是90后。对于80后、90后的管理，您有没有什么心得？
冯仑：关于这个问题，有一点非常重要，就是你必须承认你老了。你千万不能用自己的思维去取代别人的想法，你要敢于让年轻人到前台来做事。我们公司比较注重公共关系，注重与人沟通。我们有三个媒体，一个媒体是一个老人办的。这个老人跟我一样，从进公司起就没变过工作岗位。我从进公司起就当董事长，他从进公司起就办一本内部传播的小杂志，到现在他已经退休了，我们还让他继续办。当然，他那本杂志越办看的人越少，现在我们全是给政府寄，政府里年纪大的人在看。另外，我们还找年轻人做了一本电子杂志，叫《风马牛》，现在有iPad版、iPhone（苹果智能手机）版，还有社区，搞得非常活跃，都是这帮小孩儿在折腾。这本电子杂志现在是我们跟客户沟通的最大的平台，每个月有200万人在看。
所以，我们要改变观念，对80后要重用，要让他们去做未来的事情。创业者最大的悲哀就是总相信自己，看不见自己错误的那一面。我们总是在用自己的观念来框定别人的未来，我们创业者就是这么牛。当你的公司发展到一定阶段的时候，就像王石讲的那样，你要放手，要让大家看不见你，要让后来的人能真正成为公司的主体。所以，80后应该成为公司的主体，你应该放手让他们去干。凡是规范的、专业的、公开的事情，80后都能做，比如生产、研发、市场、客户等。但那些不规范的、看不清的事情，他们现在还需要历练，这些事就由你这个“老江湖”去安排、去做。最重要的是你要支持他们，他们就是未来。对我们这些企业的创办者来说，最重要的不是开始，而是逐步地结束自己的故事。在吴晓波写的《激荡三十年》里，再牛的时代、再牛的人，他们的故事也不可能从第一页写到最后一页。中国的个体户时代是很有影响的，但那个时代两三页就写完了；我们这些当年在海南做房地产的人，也只写了寥寥几页。所以，你要知道，你这一页是会被翻过去的，而别人会在下一页出现，下一页写的就是80后。
提问：什么样的税率适用于商用地产，什么样的税率适合住宅地产？税率高，会对房价产生什么样的影响？
冯仑：税率的计算很专业，我没有专门研究过这个问题。总体来看，现在有两种观点，一种是根据原值来收，就是购买价值，还有一种观点是根据评估价值。现在的税率很低，不到1%。我认为今后商用地产的税率不会超过3%，住宅地产的税率应该在1%以下。因为房产税年年收、天天收，量特别大，所以税很少，而且面积越大，税越少。但遗产税可能很高，因为富豪不是天天一批一批死的，如果天天死很多，还收那么多税，那就要造反了。目前全世界的房产税都非常低，而且面积越大，税率越低。目前看来，房产税对房价的影响不大，在美国和欧洲也是如此，但对持有人的心理影响比较大。比如你有一亿元的房产，即便只收0.1%的税，也有10万元，你还是要交钱的。