第43章 小学数学还用你来教
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在方舟市，西溪湿地治理工程，是03年8月初开始的，如今也才一个半月。
所以哪怕是周边最早一批拿地的开发商，现在也就是刚拿到土地使用权证和工程规划许可证不久，设计和工期规划也都还比较潦草。
想看房是绝对没实物可看的，最多看看图纸、再实地看一看土地选址和周边环境。
听了顾辙的要求后，那女领班也挺热情，拿来一叠效果图、亲自招呼这个潜在大客户，还让属下端茶递水。
顾辙随便看了几页，发现建筑设计风格居然还不是很统一，同一个盘既有相对外装华丽一点的欧式，也有更偏现代感、通透采光好的户型。
顾辙不由追问：“你们这些户型，外观差这么大，不会建筑风格不搭么？”
女领班陪着笑说：“我们这是高端别墅盘，实话跟你说吧，拿地的时候打了擦边球的，特地沿着保护区、拿了一条长溜儿的细长地段。
只要你买在这儿，说起来吧，出门二十米就不是你家的花园了，但窗户外面看到的景观、环境，不就等于是你家的？
长溜儿的地块，还都是独栋，邻居之间就隔得开。前后最多错开布局两行房子，不会扎堆，风格个性化一点也无所谓。”
顾辙点点头，剩下的就是在地图上选点了。
他看了规划分布图，选了地图上一块最深入湿地保护区的拐角，那地方似乎是一片溪流转向的河湾位置，刚好伸出来一个孤零零的半岛，只有来路方向有邻居。
图上显示周边环境大树掩映，所以特地把高采光的大落地窗户型区摆在那儿，有一种美术课本上熊溪流水别墅的感觉，只是没有落差。
顾辙拿着效果图，温柔地问身边的未婚妻：“喜欢么？”
陆幽幽闭上眼睛，宁静地脑补了一会儿, 幽幽地说：“下雨天稍微开点窗, 听听叶子上的积雨、一波一波抖落在池面上, 肯定很助眠吧。”
顾辙宠溺一笑：“你啊，还是物理没学好，这叫白噪声催眠。”
陆幽幽娇嗔地打了他一下：“去你的！你才是语文没学好！人家好不容易找到点诗意, 你又来扫兴。”
两人适可而止地打情骂俏了几句，很快重新收敛, 顾辙就吩咐那女领班带他们去实地看看环境, 还是没问题的话, 就定了。
女领班大喜，开着迈巴赫来的客人就是豪爽。东海大学圈子里、那些关于小顾总的传言, 果然都不是虚言。
一行人徒步逛了五六分钟，地方离售楼处还不近。陆幽幽主要看了周遭的林木绿植，发现环境兑现度还挺高, 也就安心了。
“这不是七里香么？很少见啊。到时候除了盖房子要铲掉的地皮以外, 其他植物是不是都尽量保留呢？”陆幽幽挺满意的问。
女领班连忙应承：“那肯定的, 离开地基二十米就属于保护区的地了, 又不是我们拿下的地块，怎么敢乱来。
不过, 保护区的整治工程也是挺配合周边楼盘的，实际上都是一个老板承包。七里香算是多年生小乔木，在东海确实不常见, 南边胡建就多了，因为冬天下雪容易死, 这儿还是太冷。
但七里香驱虫效果绝对好，我们老板做湿地保护区整治的时候, 也是尽量在靠近别墅盘这边多种驱虫香木，所以配套设施你们绝对放心。”
顾辙在一边旁听, 还悄悄跟陆幽幽咬耳朵：“你居然认得那么多植物，小看你了。记得你生物课分数也不高嘛。”
陆幽幽傲娇地一甩脸：“哼，我从杰伦的cd盒上看来的，还用告诉你么。”
顾辙：“既然环境看着还行，那就这儿了？”
确认无误后，一行人就回到售楼处，最后确认了一下相关资质权证，顾辙就让女领班算一下钱，好签合同付定金。
这种别墅盘才刚开盘没几天，所以价格也还在波动中。开发商刚拿完地皮资金链也比较紧张，而买房的人因为连房子的结构都还看不见、只能看到块地皮，也容易犹豫担心。
所以早进场的肯定便宜一点，等房子盖得差不多就不是这个价了。
而且03年方舟市的房价也才刚要进入快速上升期，此后四年一直到07年底泡沫最巅峰时，房价普遍能达到如今的三倍。
这四年里，哪怕是在建的期房，也是一年一个价。
顾辙要是等两年后现房交付时再来买，估计已经翻了一倍了——如果到时候还有现房房源没卖完的话。
女领班稍微算了一会儿，给出了一个价格：“顾总，您刚才看中的这块地皮，按设计建筑面积报价，是1万6一平米——主要是我们容积率低，才0.28，所以土地成本比较高。”
去年底顾辙在一公里外的星洲花园买高层公寓，也才四五千一平，那还是大半年之前的价格，如今也涨到了接近六千。可见周边地块如今均价都不高, 还算西郊。
1万6听起来确实夸张了点，但考虑到高层楼盘普遍2.5左右的容积率, 顾辙这个才0.28, 所以用地成本差距是很大的。
眼前这个别墅盘，大部分房型都是严格按照0.3容积率设计的, 顾辙选中的这个更低，主要是位于地块边缘了，里面就是公园保护区。
边边角角地形不规则，没法充分利用，凹凸不平的沿河零碎只能圈起来当花园。
这么算下来，别墅比高层的建筑面积单价贵三四倍，都是正常的。毕竟花园的钱也要摊到房子的建筑面积里。
这还是顾辙买最早一批期房的价，如果房子已经盖好了能直接交付，绝对要2万多了。
顾辙也没质疑，只是看了一眼详细的设计建筑面积。
房子是两层半的结构，一楼二楼都是整层的，三楼横架挑空，只有半层是跟下面两楼重叠，空出一半做露台。
设计图上显示一层占地210平、建筑面积180平，二层210、三层80，总建筑面积470。
三楼去二楼楼顶的露台是不算面积的，阁楼也不算。
一层之所以比二层还小几十平，也是设计的时候考虑到房子临河一侧比较低湿，所以留了一块没有完全封墙的区域，作为车库，留有两个半室内车位。
至于房子到手后，给车库加卷闸门，理论上算是“违章改造”，因为会事实上增加建筑面积，但实际上肯定也没人来管。
按照这个账面建筑面积，除一下容积率，房子加花园总占地1600多平米，相当于两亩地还多一点。
顾辙掏出计算器摁了一下，总价应该是752万，这两万就让抹零抹了。
看来豪华别墅果然不是人人玩得起的，这套内使用面积也就相当于星洲花园那套公寓的三倍多，总价却差了九倍。
顾辙心中暗暗盘算：“350万买车，750万买房，这就是1200万去了，160万美元呐。看来压抑久了花钱还是有点大手大脚了。
法国人付给我的首期200万美元定金，正事儿都没干呢，先八成花掉了。剩下40万美元，全部留给天元光学定制、采购美瞳设备先吧。
幽幽家的熔喷线改造升级的生意，就再放一个月，反正熔喷布尾单还能多卖一阵子，等行业泡沫破裂的时候，再收拾残局才最划算。”
好在法国人给顾辙的一共是1250万美元，定金只是9月份付的，进入10月份马上有第二笔大的，这才是顾辙大手大脚的底气所在。
就好比比尔盖茨说“我要存钱买兰博”，无非就是心里默数几秒钟的事儿。
顾辙还远不如盖茨，他所谓的“大手大脚过后要忍忍”，真得忍半个月。
不过，好在买房的钱不像买车的钱要立刻付清，先付两成定金，把价格敲定了，免得“金九银十”一波过后又涨价。剩下的可以稍微拖一拖，这么一算压力倒也可以承受。
反正不是现房，房子都还要20个月之后交付呢，钱拖个把月完全合理。
最后签合同付定金的时候，那女领班对顾辙这样的豪客，也是颇为设身处地着想，想方设法帮他参谋。
那女领班诚恳地说：“顾总，我知道您是觉得把公司未分配利润、分到个人再买房、会亏一笔分红时的所得税。
但我们这别墅盘以后绝对是稀缺资源。市里对城西这块的景观保护区建设决心是很大的，东海大学也才刚搬过来两年，以后科技公司和高端大学多了，绝对是全城核心科教区。
别看现在还不贵，以后转手倒腾出去，增值好几倍都是轻轻松松。你用个人名义买的话，五年后就没有营业税了，公司买永远有营业税。
听说现在还有讨论土地增值税的相关法条，虽然两三年内不太可能出来，但房子都是持有十年二十年以上的长线投资，要看远一点。听说目前讨论的土地增值税，也是个人五年后免除、企业永久不免除。
你现在省了买房价两成的所得税，以后说不定多付卖房价两成的土地增值税。卖房价肯定比买房价贵好几倍了，买的时候这点税还不是忽略不计？您这是得不偿失啊。”
这是小学三年级都算得清楚的数学题，假设买房750万，几年后卖房3000万。现在省两成所得税就是150万，几年后多给两成土地增值税就是600万，白亏450万。
但顾辙自有计较，他云淡风轻地说：“你觉得我这种科学家，会算不清楚小学数学？我只是不屑于用投资的眼光买房而已。
第一套别墅是买来自己住的，我就是表个态，压根儿将来没打算卖。房子是拿来住的，不是拿来炒的。我要赚钱，有的是办法，都比炒房还来钱快。”
女领班终于被彻底折服，心悦诚服。她呆滞了一会儿，摇头叹息：“那就按您说的做吧，顾总说句良心话，我从99年入行开始卖房，在每个售楼部当了三年销冠。
你是我见过第一个买别墅时完全不考虑卖的，您的境界比那些煤老板、炒房团高多了。虽然炒房团煤老板有时候出手规模比你还大，但他们都想退路。”
——
ps：周末起晚了，不好意思
在方舟市，西溪湿地治理工程，是03年8月初开始的，如今也才一个半月。
所以哪怕是周边最早一批拿地的开发商，现在也就是刚拿到土地使用权证和工程规划许可证不久，设计和工期规划也都还比较潦草。
想看房是绝对没实物可看的，最多看看图纸、再实地看一看土地选址和周边环境。
听了顾辙的要求后，那女领班也挺热情，拿来一叠效果图、亲自招呼这个潜在大客户，还让属下端茶递水。
顾辙随便看了几页，发现建筑设计风格居然还不是很统一，同一个盘既有相对外装华丽一点的欧式，也有更偏现代感、通透采光好的户型。
顾辙不由追问：“你们这些户型，外观差这么大，不会建筑风格不搭么？”
女领班陪着笑说：“我们这是高端别墅盘，实话跟你说吧，拿地的时候打了擦边球的，特地沿着保护区、拿了一条长溜儿的细长地段。
只要你买在这儿，说起来吧，出门二十米就不是你家的花园了，但窗户外面看到的景观、环境，不就等于是你家的？
长溜儿的地块，还都是独栋，邻居之间就隔得开。前后最多错开布局两行房子，不会扎堆，风格个性化一点也无所谓。”
顾辙点点头，剩下的就是在地图上选点了。
他看了规划分布图，选了地图上一块最深入湿地保护区的拐角，那地方似乎是一片溪流转向的河湾位置，刚好伸出来一个孤零零的半岛，只有来路方向有邻居。
图上显示周边环境大树掩映，所以特地把高采光的大落地窗户型区摆在那儿，有一种美术课本上熊溪流水别墅的感觉，只是没有落差。
顾辙拿着效果图，温柔地问身边的未婚妻：“喜欢么？”
陆幽幽闭上眼睛，宁静地脑补了一会儿, 幽幽地说：“下雨天稍微开点窗, 听听叶子上的积雨、一波一波抖落在池面上, 肯定很助眠吧。”
顾辙宠溺一笑：“你啊，还是物理没学好，这叫白噪声催眠。”
陆幽幽娇嗔地打了他一下：“去你的！你才是语文没学好！人家好不容易找到点诗意, 你又来扫兴。”
两人适可而止地打情骂俏了几句，很快重新收敛, 顾辙就吩咐那女领班带他们去实地看看环境, 还是没问题的话, 就定了。
女领班大喜，开着迈巴赫来的客人就是豪爽。东海大学圈子里、那些关于小顾总的传言, 果然都不是虚言。
一行人徒步逛了五六分钟，地方离售楼处还不近。陆幽幽主要看了周遭的林木绿植，发现环境兑现度还挺高, 也就安心了。
“这不是七里香么？很少见啊。到时候除了盖房子要铲掉的地皮以外, 其他植物是不是都尽量保留呢？”陆幽幽挺满意的问。
女领班连忙应承：“那肯定的, 离开地基二十米就属于保护区的地了, 又不是我们拿下的地块，怎么敢乱来。
不过, 保护区的整治工程也是挺配合周边楼盘的，实际上都是一个老板承包。七里香算是多年生小乔木，在东海确实不常见, 南边胡建就多了，因为冬天下雪容易死, 这儿还是太冷。
但七里香驱虫效果绝对好，我们老板做湿地保护区整治的时候, 也是尽量在靠近别墅盘这边多种驱虫香木，所以配套设施你们绝对放心。”
顾辙在一边旁听, 还悄悄跟陆幽幽咬耳朵：“你居然认得那么多植物，小看你了。记得你生物课分数也不高嘛。”
陆幽幽傲娇地一甩脸：“哼，我从杰伦的cd盒上看来的，还用告诉你么。”
顾辙：“既然环境看着还行，那就这儿了？”
确认无误后，一行人就回到售楼处，最后确认了一下相关资质权证，顾辙就让女领班算一下钱，好签合同付定金。
这种别墅盘才刚开盘没几天，所以价格也还在波动中。开发商刚拿完地皮资金链也比较紧张，而买房的人因为连房子的结构都还看不见、只能看到块地皮，也容易犹豫担心。
所以早进场的肯定便宜一点，等房子盖得差不多就不是这个价了。
而且03年方舟市的房价也才刚要进入快速上升期，此后四年一直到07年底泡沫最巅峰时，房价普遍能达到如今的三倍。
这四年里，哪怕是在建的期房，也是一年一个价。
顾辙要是等两年后现房交付时再来买，估计已经翻了一倍了——如果到时候还有现房房源没卖完的话。
女领班稍微算了一会儿，给出了一个价格：“顾总，您刚才看中的这块地皮，按设计建筑面积报价，是1万6一平米——主要是我们容积率低，才0.28，所以土地成本比较高。”
去年底顾辙在一公里外的星洲花园买高层公寓，也才四五千一平，那还是大半年之前的价格，如今也涨到了接近六千。可见周边地块如今均价都不高, 还算西郊。
1万6听起来确实夸张了点，但考虑到高层楼盘普遍2.5左右的容积率, 顾辙这个才0.28, 所以用地成本差距是很大的。
眼前这个别墅盘，大部分房型都是严格按照0.3容积率设计的, 顾辙选中的这个更低，主要是位于地块边缘了，里面就是公园保护区。
边边角角地形不规则，没法充分利用，凹凸不平的沿河零碎只能圈起来当花园。
这么算下来，别墅比高层的建筑面积单价贵三四倍，都是正常的。毕竟花园的钱也要摊到房子的建筑面积里。
这还是顾辙买最早一批期房的价，如果房子已经盖好了能直接交付，绝对要2万多了。
顾辙也没质疑，只是看了一眼详细的设计建筑面积。
房子是两层半的结构，一楼二楼都是整层的，三楼横架挑空，只有半层是跟下面两楼重叠，空出一半做露台。
设计图上显示一层占地210平、建筑面积180平，二层210、三层80，总建筑面积470。
三楼去二楼楼顶的露台是不算面积的，阁楼也不算。
一层之所以比二层还小几十平，也是设计的时候考虑到房子临河一侧比较低湿，所以留了一块没有完全封墙的区域，作为车库，留有两个半室内车位。
至于房子到手后，给车库加卷闸门，理论上算是“违章改造”，因为会事实上增加建筑面积，但实际上肯定也没人来管。
按照这个账面建筑面积，除一下容积率，房子加花园总占地1600多平米，相当于两亩地还多一点。
顾辙掏出计算器摁了一下，总价应该是752万，这两万就让抹零抹了。
看来豪华别墅果然不是人人玩得起的，这套内使用面积也就相当于星洲花园那套公寓的三倍多，总价却差了九倍。
顾辙心中暗暗盘算：“350万买车，750万买房，这就是1200万去了，160万美元呐。看来压抑久了花钱还是有点大手大脚了。
法国人付给我的首期200万美元定金，正事儿都没干呢，先八成花掉了。剩下40万美元，全部留给天元光学定制、采购美瞳设备先吧。
幽幽家的熔喷线改造升级的生意，就再放一个月，反正熔喷布尾单还能多卖一阵子，等行业泡沫破裂的时候，再收拾残局才最划算。”
好在法国人给顾辙的一共是1250万美元，定金只是9月份付的，进入10月份马上有第二笔大的，这才是顾辙大手大脚的底气所在。
就好比比尔盖茨说“我要存钱买兰博”，无非就是心里默数几秒钟的事儿。
顾辙还远不如盖茨，他所谓的“大手大脚过后要忍忍”，真得忍半个月。
不过，好在买房的钱不像买车的钱要立刻付清，先付两成定金，把价格敲定了，免得“金九银十”一波过后又涨价。剩下的可以稍微拖一拖，这么一算压力倒也可以承受。
反正不是现房，房子都还要20个月之后交付呢，钱拖个把月完全合理。
最后签合同付定金的时候，那女领班对顾辙这样的豪客，也是颇为设身处地着想，想方设法帮他参谋。
那女领班诚恳地说：“顾总，我知道您是觉得把公司未分配利润、分到个人再买房、会亏一笔分红时的所得税。
但我们这别墅盘以后绝对是稀缺资源。市里对城西这块的景观保护区建设决心是很大的，东海大学也才刚搬过来两年，以后科技公司和高端大学多了，绝对是全城核心科教区。
别看现在还不贵，以后转手倒腾出去，增值好几倍都是轻轻松松。你用个人名义买的话，五年后就没有营业税了，公司买永远有营业税。
听说现在还有讨论土地增值税的相关法条，虽然两三年内不太可能出来，但房子都是持有十年二十年以上的长线投资，要看远一点。听说目前讨论的土地增值税，也是个人五年后免除、企业永久不免除。
你现在省了买房价两成的所得税，以后说不定多付卖房价两成的土地增值税。卖房价肯定比买房价贵好几倍了，买的时候这点税还不是忽略不计？您这是得不偿失啊。”
这是小学三年级都算得清楚的数学题，假设买房750万，几年后卖房3000万。现在省两成所得税就是150万，几年后多给两成土地增值税就是600万，白亏450万。
但顾辙自有计较，他云淡风轻地说：“你觉得我这种科学家，会算不清楚小学数学？我只是不屑于用投资的眼光买房而已。
第一套别墅是买来自己住的，我就是表个态，压根儿将来没打算卖。房子是拿来住的，不是拿来炒的。我要赚钱，有的是办法，都比炒房还来钱快。”
女领班终于被彻底折服，心悦诚服。她呆滞了一会儿，摇头叹息：“那就按您说的做吧，顾总说句良心话，我从99年入行开始卖房，在每个售楼部当了三年销冠。
你是我见过第一个买别墅时完全不考虑卖的，您的境界比那些煤老板、炒房团高多了。虽然炒房团煤老板有时候出手规模比你还大，但他们都想退路。”
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